湾区买房硬伤（上）

 硬伤一：铁路和高速公路

靠近铁路和高速公路的房子通常能感受到较大的噪音，而湾区有CalTrain和Bart，靠近的社区都会时不时感觉到声音，目前湾区靠近的房子都会改成双层玻璃去防噪音，而越新的房子隔音一般越好，而这附近的房子价格都会比市场价略低个10%, 如果要购买铁路和高速公路旁边房子的买家，一定要去实地考察，感受一下自已对声音的敏感程度以及开窗通风的方位和频率。如果不介意的买家，在市场缓慢的时候，容易捡到好DEAL。

查询Caltrain 和 Bart 的火车线路图，可以到以下网站：

http://www.caltrain.com/stations.html

https://www.bart.gov/stations

硬伤二：机场

机场起飞和降落的时候，沿线的房子都会产生一定的噪音，湾区民用机场分别在旧金山和圣何塞，军用机场在sunnyvale和mountainview北侧，而飞机场起飞的航线一般都是固定的，周边的房子也就容易受到影响，这方面在披露报告上也会注明，建议买家要跟经纪确定房子是否有机场噪音，作为自住房，也建议买家考虑实地去感觉是否对生活造成影响。

硬伤三：洪水区

联邦紧急事务管理署（the Federal Emergency Management Agency, 简称FEMA）从20世纪60年代开始使用100-yearevent这种概念用于风险评估，评估“在百分之一概率事件下，工程项目的可靠性”。FEMA对洪水风险大致分为三个等级：

高风险区：A或V（每年发生洪水概率高于1%）

中低风险区：B，C或X

未分类区：D

所以，基本上来说，洪水概率大于1%的地区，就属于Flood Zone洪水区的范畴了。房子位于洪水区也并不是意味着每年一定会发洪水，只不过相对于其他地区，百年内可能发生洪水的风险更高。如果你居住在洪水高风险区，并且房子仍在进行抵押贷款，那么政府将强制房主购买洪水保险，每年可高达1000-3000美金。房屋若在中低风险区，此项保险就不是必须的。

Palo Alto，Mountain View，Sunnyvale，San Jose均有不少房屋位于A区。

若想要知道自己居住的区域是不是洪水区，也可以到下面的这个加州政府网站查询：

https://myhazards.caloes.ca.gov/      

或者  

https://msc.fema.gov/portal/home  

对生活的影响

1. 需要购买Flood 洪水灾害保险。

如果被认定是在Flood 区域，贷款的话，贷款银行会强制性要求屋主购买洪水保险。很多都是超过一千美金每年。Condo或者Townhouse 这样共有产权的物业，有些物业管理HOA 费里边有包含洪水 保险，也有不少不包括， 购房子的住户需要自己购买。所以， 购房时候最好向HOA确认。

2. 对房子修建有特别的要求。 

在洪水区的房子，如果加建地下室很可能会受到限制。比如在湾区的 Palo Alto 地区，不少业主选择建地下室， 因为这个地区的房价昂贵，每块土地的可建筑面积有限，所以很多业主选择建一个地下室以增加面积。 而且地下室面积不算在政府记录中的面积之内。但是， 因为是在洪水区，很可能不能被允许建设。  

硬伤四：地震带和渗水区

贯穿旧金山湾区的几个地震带分别为: 圣安德利斯地震带，海沃德断层，罗杰斯溪断层，以及卡拉瓦拉斯断层。分别危及旧金山，东湾和南湾。

购买房屋时，最好避免直接买在地震带上，地震发生时，左右两个板块分离，建在上面的建筑有很大可能被生生撕裂。

液化区与地震带也有很大的关联:

土壤液化（Soil liquefaction）指土壤因外力作用，造成土壤颗粒间的有效应力下降为零而呈现如液态的状况。严重的液化发生时，砂与水混和成如泥浆般的液体，使土壤失去支撑力，造成地基下陷房屋倾斜等。 大多数情况，这个外力都是由地震造成的。受到地震波冲击时，地基下细碎的土壤被震散，导致地表塌陷或者左右移动。常见于围海造田、垃圾堆填或者地下水充沛的区域，比如内旧金山湾、东湾Brentwood等地。

加州政府网站中，紫色的部分是地震带的位置，绿色的区域则是液化区。

硬伤五：Superfund

Superfund是指 环境保护协会（EPA）的基金资助项目，旨在对污染的土壤及地下水进行治理。

在20世纪80年代，加州圣何塞一个埋于地下的三氯乙烷（TCE)储存罐发生泄漏，污染了半导体厂附近6.5万人的饮用水。事故影响了加州环境恢复和经济发展。此后几年，硅谷成了星罗棋布的Superfund基地，大范围污染导致了更广泛的环保行动，企业也加入到环保工作中来，承诺将厂房迁往郊外，并在原有基础上提高生产标准。

在Sunnyvale，Mountain View，Palo Alto，Santa Clara和San Jose 都有Superfund Site。经过近几十年的治理，湾区这些原本被污染的地区已经被清理得很好了。根据美国环保局网站显示，湾区Superfund区域被污染的土壤早已被全部移走，政府和企业也都积极采取了各种措施修复水土。根据EPA最新监测报告显示，湾区Superfund Site的土壤、水和空气都已达到安全的级别。目前，湾区的Superfund Site大多都已经被改造成了各类商业或者住宅区。

如果担忧Superfund Site 会造成健康隐患的买家，则应该尽可能避免购买此区域的房子。如果想要搜索自己的房屋是否在Superfund Site 污染区，可以点击以下环保局官网链接：

https://www.epa.gov/superfund/search-superfund-sites-where-you-live#map

下图黄色图标显示的是湾区的Superfund Sites